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外资强势来袭 监管之下房地产私募基金何去何从?

  类似加拿大Brookfield基金,年内多次投资中国商业地产的外资基金热情越来越高涨,相比之下国内资金投资看上去远远不够活跃。

  截至2019年3月底,黑石、凯德、基汇资本等外资机构,在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。

  然而,近年来国家监管层面开始加大对金融行业的管控,陆续出台资管新规、委贷新规等多项规定,种种因素影响了内资基金的投资。事实上,人民币地产基金从2017年开始就进入募资小年。

  由于传统的房地产私募基金绝大多数仍然是以债作为主要投资方式,无论通过明股实债、委托贷款、信托贷款、收益权转让等各种直接或间接的借贷方式,在新的监管环境下,各种路径基本都受到了制约,房地产私募基金发展也进入了困境。

  对于未来发展而言,私募地产基金正好借此机会回归本源,顺应宏观环境的变化,加强自身的主动管理能力,从监管套利投资转型为项目价值投资。

  有分析人士认为,房地产私募基金在困局中的转型成长仍面临许多挑战与机会,在风险相对可控的基础上进行更多的发展尝试,同时不断完善私募基金监管体系,避免“一刀切”的粗放式监管政策,从而使房地产私募基金更好地服务于房地产行业。

  数据显示,开发商到位资金的结构变化也能够扩大房地产基金的空间。2018年房企到位资金共计16.6万亿元,同比增长6.4%。

  从开发商资金来源上看,除了销售房款占了一半以上之外,外部的杠杆资金中,自筹资金的占比最高。如果把自筹资金的空间打开,那幺房地产基金仍然存在巨大的想象力。

  4月23日,观点地产机构主办的“2019城市观点论坛上海圆桌”将邀请上海、华东及全国的开发企业、金融机构、地产基金等标杆,以金融和房地产基金为焦点,探讨基金与房地产的创新发展之路。届时,观点指数研究院将现场发布《2019中国不动产私募基金发展报告》。

  本次上海圆桌邀请到:绿地金融控股集团首席战略官李想、平安不动产基金总经理何学军、懿龙资本董事长徐雷、沪港地产资本总裁陈浩华、中信资本董事总经理董伟海、苏宁投资集团执行董事/不动产投资总裁蒋海洋、青杉资本董事总经理方旭东、全联房地产商会香港及国际分会林熙龄、亚腾集团业务发展部高级总监兼亚腾中国业务部总裁吕志伟、甬民投执行总裁张杨、喆安投资总经理车阳、优钺资产董事总经理刘坚、帕拉丁资本合伙人严莹莹、盛世神州总裁李万明、中联同策投资基金合伙人杨斌、渤海汇金证券资管董事总经理李耀光、览睿资本高级合伙人兼汇泊基金CEO曹文伟、五牛控股董事总经理刘锦州、绿庭投资董事兼副总裁林鹏程、赢翰资产创始合伙人/总经理谢萍、汇联金融执行董事/汇联科技总裁郭馨孺、元丰资本合伙人古迎辉等众多金融嘉宾及数十位房地产开发企业总裁、CFO等一起分享与讨论基金与房地产行业的发展趋势。

北京二环内惊现2万元/平方米四合院,低价背后是

  北京二环内惊现2万元/平方米四合院,低价背后是什幺?

  北京二环内惊现2万元/平方米四合院

  名为鼓隅院的四合院项目因“二环内、80万起”的噱头吸引了不少看房者。整个两层四合院内挤满了看房人和销售人员。

  4月19日,北京市西城区小八道弯胡同15号附近,前来看房的人络绎不绝,这个名为鼓隅院的四合院项目因“二环内、80万起”的噱头吸引了不少看房者。整个两层四合院内挤满了看房人和销售人员。

  与周边动辄一套上千万的房价相比,这个项目百万级别的价格成为吸引人们趋之若鹜的关键因素。经济观察网记者现场采访了解到,有相当一部分看房人均为居住在附近的北京本地居民。

  价格低

  据一位销售人员介绍,鼓隅院项目共有8个四合院,共计300多套房子,每套房子的面积从27平方米到50平方米不等。“项目是70年大产权,卖的是30年使用权,每平方米两万四到两万七。”

  目前推出的房源有南北两个四合院,共有70套房子,其中南院41套,客户服务中心所在的北院有29套。每个房间的大小不同,但都有独力的卫浴,“面积小的单价高一点,面积大的单价相对低一些。”上述销售人员表示。

  以一间面积33.9平方米的小户型单间为例,单价为27399元/平方米,30年租金总额为52.31万元,服务费总额为40.57万元,合计总价为92.88万元。折合下来,每月租金只有2580元,不到市场价一半。

  项目所在的鼓楼西大街区域位于什刹海北侧,附近为数不多的二手房价格普遍在12万元/平方米以上。鼓隅院项目虽然只有30年使用权,但不到3万元/平方米的单价,仅是周边市场价的四分之一。

  从租金方面来看,鼓隅院项目同样具备极高的性价比。按照33.9平方米92.88万元总价来看,折合成租金单价为76.11元/平方米/月。而周边四合院租金则单价普遍在270元/平方米/月,是鼓隅院项目项目租金的三倍。

  龙湖冠寓在工体西路附近的长租公寓55平方米房间起步租金为1.81万元,折合成单价也达到了329元/平方米/月,位置虽然不如鼓隅院项目,但租金是鼓隅院项目的4倍。

  距离鼓隅院项目不远、位于安定门二环边上的万科泊寓长租公寓项目,其中34.92平方米房间租金起步价为6700元,折合成单价也达到了191.86元/平方米/月,是鼓隅院租金的2.5倍。

  租期30年

  鼓隅院30年使用权分为两部分,其中20年为租赁期,剩余10年为赠送。想要获得这些房子30年的租赁权,租户需要签署两份合同,一份是与东瓴物业管理有限公司签署的租赁合同。

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我们认为4+7中标品种不会被简单推广,价格难以在全国形成联动。


因此,我们认为市场反应过激,相关企业明年业绩增长可能存在超预期。


我们认为市场将试点区域试点品种简单全国化推广来评估影响,但是从陈局长近期的讲话和招采司近期组织的会议中钟司长的讲话来看,此次的中标品种不会被简单推广至其他区域。陈局长表示“我不希望一味的跟风。因为什幺呢?因为改革需要一个,相对比较安定的环境。同时也不希望说是在这个基础上再去出新政,再降一次价”。钟司长表示,不鼓励单纯的跟价行为,国管平台不采纳4+7试点的中标价格,非试点地区的采购工作要和当前试点推进相错开,具体方案必须报国家审批。


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