首页++投资学院 > 正文

买房的要注意了!这些城市限售楼盘将迎来“解冻”

在历经多个调控周期后,“短期看政策,长期看人口”的特征在

  市场体现的越发明显。短期走势,跟政策的走势关联性越来越高。

  2015年的“3·30”住房贷款新政,以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市,进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下,以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下,二、三线城市楼市全面复苏。

  楼市复苏,带来的自然房价的快速上涨,这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落,但惯性上涨依然存在,快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时,在“房住不炒”的大背景下,不少城市纷纷升级调控措施,以打击房地产投资投机需求。

  2017年3月25日,厦门成为全国首个出台限售令的城市,要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。

  时至2019年,首批出台限售令的城市中,被“冻结”的楼盘将陆续“解冻”。这批可以“流通”的楼盘陆续入市,楼市又是否会迎来抛盘潮?

  对此,“镁刻地产”选取了4个包括一、二、三线在内的限售城市(广州、厦门、济南、常州)展开深度调查。

  


  广州:挂牌房源涨至高位观望情绪依旧浓厚

  2017年3月30日,广州市政府办公厅颁布“限售令”——居民家庭新购买的住房(含二手房),须取得不动产证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

  广州是最先启动住宅限售的一线城市。直至目前,当时受政策所限无法入市交易的房源也陆续解禁获得入市交易的资格。曾有观点认为,这部分房源如果在未来数月入市将对广州楼市带来一定的冲击。广州二手房的挂牌量,也的确正在激增中。

  据本站报道,新政出台当月市场曾经出现“末班车”效应,成交量升至2015年以来月度成交面积第二高峰,仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量行情。

  尽管此后市场迎来一阵观望期,但并没有影响常州房价继续走高。

  《中国百城房价报告》数据显示,常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期,自2016年年中一路上涨。2017年4月,常州市住宅交易均价为9853元/平方米,2018年4月均价12325元/平方米,同比上涨25.1%。2019年2月,均价继续升至13707元/平方米。

  


  近一年常州二手房价格走势。图片来源:安居客

  上海中原地产分析师卢文曦告诉记者:“限售其实更多的是心理震慑,这段期间内市场怎幺样,没人能预测到,这种不确定性可以过滤很多投机投资客。一般而言,由于二手房交易税费限制,炒作成本高,1年内就脱手不现实,更何况有的期房本身从买到交房要1年多时间,不具备短期炒作氛围。”

  但与周边城市房价相比,南京均价已超过24000元/平方米,苏州均价越过20000元/平方米大关,无锡超16000元/平方米,常州住宅均价则在13000元/平方米左右,相对处于低位。

乳山今年种植19.49万亩小麦,补贴6月底发到位

 
乳山市2019年度农业支持保护补贴(耕地地力保护)小麦种植面积核定已完成,补贴资金预计6月底前通过齐鲁惠民“一本通”系统发放到位。

乳山市市农业农村局统计显示,今年乳山全市共有小麦种植户7.41万户,小麦补贴面积19.49万亩。

赵湘怀:新华保险2018年报点评

◆事件:2018年公司实现营业收入1,542亿,同比增长7.0%;归母扣非净利润79.7亿,同比增长45%,主要是传统险准备金折现率假设变更影响(因会计估计变更,2017年减少税前利润83亿;2018年减少税前利润50亿)。2018年公司加权平均ROE 12.25%,每股股息0.77元。

◆新业务价值增长,续期拉动成效凸显。2018年公司新业务价值同比增长1.2%至122亿。由于人均产能同比下降25%至4,372元/月,公司个险新单同比下降17%至194亿。续期保费同比增长25%至959亿,拉动原保险保费收入同比增长12%至1,223亿。公司聚焦保障型业务,业务结构持续优化,健康险保费收入占比同比提升6.2ppts 至35%,推动2018年新业务价值率同比提升8.2ppts至47.9%。截至2018年底公司个险营销员37万人,同比增长6.3%。月均举绩率52.8%,同比提升6ppts。随着营销员队伍增长及举绩率提升,预计2019年公司新业务价值增长有望提速,预计公司新业务价值同比增长12%,内含价值同比增长16%。

◆投资收益好于同业,非标投资提升收益率。2018年公司净投资收益率5.0%,同比基本持平;受资本市场波动影响,总投资收益率下降至4.6%,但仍好于同业(平安总投资收益率3.7%)。截至2018年末,公司非标投资占比32.3%。得益于不动产投资计划和集合资金信托计划投资,提升公司整体收益率。

◆内含价值稳步提升,剩余边际稳定释放。2018年公司内含价值同比增长12.8%至1,732亿,主要是新业务价值的影响及期望收益提升。截至2018年底公司剩余边际余额同比增加15%至1,956亿元,未来公司业绩有望受益于剩余边际稳定释放。

◆维持“买入”评级,上调目标价至68.06元。公司持续推动结构优化,提升新业务价值率。上调公司2019-2020年净利润预测致99、114亿(原预测分别为93、99亿),新增2021年净利润预测为129亿。公司当前估值2019年 PEV 0.8x,处于历史低位。我们认为业务结构改善有望推动估值提升。给予公司1.05x 2019年PEV,目标价由60.53元上调至68.06元,维持“买入”评级。

◆风险提示:宏观经济风险;市场波动;保费增长不及预期

报告正文

1、2018年度净利润受会计估计变更影响

2018年公司实现营业收入1,542亿,同比增长7%;归属于母公司股东扣非净利润79.7亿,同比增长45%,主要是传统险准备金折现率假设变更影响(2017年公司因会计估计变更,合计减少税前利润82亿)。2018年公司加权平均ROE 12.25%,同比提升3.49ppts。每股股息0.77元。

2、新业务价值增长,续期拉动成效凸显

2018年公司新业务价值同比增长1.2%至122亿。由于人均产能同比下降25%至4,372元/月,公司个险新单同比下降17%至194亿。得益于续期保费同比增长25%至959亿,拉动原保险保费收入同比增长12%至1,223亿。公司聚焦保障型业务,业务结构持续优化,健康险保费收入占比同比提升6.2ppts 至35%,推动2018年新业务价值率同比提升8.2ppts至47.9%。

截至2018年底公司个险营销员37万人,同比增长6.3%。月均举绩率52.8%,同比提升6ppts。随着营销员队伍增长及举绩率提升,预计2019年公司新业务价值增长有望提速,预计公司新业务价值同比增长12%。

3、投资收益好于同业,非标投资提升收益率

2018年公司净投资收益率5.0%,同比基本持平;受资本市场波动影响,总投资收益率下降至4.6%,但仍好于同业(平安总投资收益率3.7%)。截至2018年末,公司非标投资占比32.3%。受益于不动产投资计划和集合资金信托计划投资,提升公司整体收益率。

4、内含价值稳步提升,剩余边际稳定释放

2018年公司内含价值同比增长12.8%至1,732亿,主要是受益于新业务价值的影响及期望收益提升。随着公司持续推进业务结构转型,新业务价值率提升,预计2019年公司内含价值同比增长16%。

截至2018年底公司剩余边际余额同比增加15%至1,956亿元,未来公司业绩有望受益于剩余边际稳定释放。

相关热词搜索:均价楼市